2017年广西房地产开发业旺中趋稳

2017年广西认真贯彻中央关于房地产市场调控政策，因城施策、分类指导，严格整顿规范市场秩序，稳房价和去库存同步推进，成效显著。房地产投资增速、销售面积增速均高于全国平均水平，商品房去化周期较去年同期小幅缩短。全年广西房地产开发投资平稳增长，市场成交持续较快增长，开发企业到位资金基本稳定，市场总体呈现热中向稳的良好态势。

一、广西房地产运行情况

（一）楼市成交持续高位运行，市场热度不减。虽然房地产调控持续深入、信贷政策不断收紧，但广西楼市受供需两旺的影响，成交量始终保持高位运行态势。2017年广西商品房销售面积5170.99万平方米，同比增长22.7%，比上年同期提高了3.1个百分点，比全国平均水平（7.7%）高15个百分点，在全国排名第3位，西部排名第1位。商品房销售额3016.64亿元，同比增长36.7%，比上年同期提高了10.4个百分点，比全国平均水平（13.7%）高23个百分点，在全国排名第3位，西部排名第2位。

按商品房类型分，全区商品住宅销售面积4687.41万平方米，增长21.3%；办公楼销售面积81.57万平方米，增长62.3%；商业营业用房销售面积221.94万平方米，增长30.2%。

图1 2017年广西商品房销售面积增长走势

（二）社会资金加快流入，房地产开发项目到位资金充裕。2017年，广西房地产开发项目到位资金4568.29亿元，比去年同期增长18.4%。其中，本年到位资金.518.04亿元，同比增长11.3%；上年末结余资金1050.25亿元，同比增长50.6%。从本年资金来源渠道看，广西受房地产热及商品房销售面积高速增长的影响，国内贷款、其他资金中的定金预付款和个人按揭贷款均同比上升。

表1 2017年广西房地产项目到位资金情况

（三）宏观调控政策效果明显，房地产开发投资逐步趋向理性、平稳增长。2017年广西房地产开发完成投资2683.48亿元，比去年同期增长11.9%，增速比上年回落13.7个百分点，比三季度回落9.1个百分点。增速比全国平均水平（7.0%）高4.9个百分点，在全国排名第9位，西部排名第3位，广西房地产开发投资增速全年呈现从高开到平稳的走势。房地产开发投资占全社会固定资产投资的13.5%，比重同比下降0.1个百分点。

图2 2017年广西房地产开发投资增长走势

从投资构成看，建筑工程较快增长，占比较高。2017年广西房地产开发投资中建筑工程投资1783.25亿元，同比增长10.5%，占全部房地产开发投资的66.5%，比重比2016年回落0.8个百分点；安装工程投资275.32亿元，同比增长8.7%，占10.3%；土地购置费438.18亿元，增长9.9%，占16.3%。房地产开发投资的增长主要是依靠建安工程的快速增长。

从工程用途来看，商品住宅投资增长较快，比重大。2017年广西商品住宅投资1983.52亿元，同比增长15%，占全部房地产开发投资的73.9%，比重比2016年提高2个百分点；办公楼投资102.79亿元，同比增长9.9，占3.8%；商业营业用房投资323.67亿元，同比增长1.1%，占12.1%。房地产开发投资的增长主要依靠商品住宅投资的拉动。

（四）商品房建设回归常态，在建规模、竣工面积保持稳定增长。2017年，广西商品房施工面积22689.62万平方米，比去年同期增长7.4%。其中，本年新开工面积4912.21万平方米，下降1.4%。分物业类型看，商品住宅新开工面积3662.39万平方米，同比增长2.4%。商业营业用房和办公楼新开工面积641.67万平方米，同比下降19.4%，继续保持下降态势。

2017年，广西商品房竣工面积1856.24万平方米，比去年同期增长7.0%。其中，商品住宅竣工1478.96万平方米，同比增长7.7%；办公楼竣工31.32万平方米，同比增长4.9%；商业营业用房竣工150.96万平方米，同比增长5.7%。

（五）供给侧改革措施到位，商品房去化周期缩短。2017年广西待售面积1598.85万平方米，同比回落9.8%，比2016年底减少了173.88万平方米。按2016年全区商品房销售面积计算，当前全区去化周期为4.6个月，比2016年去化周期（6.0月）缩短了1.4个月

从商品房类型看，商业营业住房去化周期最长，住宅去化周期最短。2017年，全区住宅去化周期为3.1个月，办公楼去化周期为5.3个月，商业营业用房去化周期为25.4个月。

二、需要关注的问题

（一）去库存面临结构、区域失衡问题。2017年，广西在商品房去库存进程中，非住宅商品房去库存压力较大，梧州市（13.2个月）、北海市（12.4个月）、河池市（11.9个月）、钦州市（10.9个月）等部分城市去化周期较长等问题突出，应引起重视。按2016年销售面积推算，广西住宅商品房去化周期为3.1个月，而商业营业用房去化周期为25.4个月，二者相差22.3个月。从各市来看，商品房去化周期最短的为贵港市，仅2.0个月，最长为梧州市，13.2个月，二者相差11.2个月。

（二）房屋销售均价偏高，与居民收入不适应。2017年，广西商品住宅平均销售价格为5834元/平方米，比上年上涨11.4%，与湖南省、贵州省相比分别高了606元/平方米和1063元/平方米。2017年广西城镇居民可支配收入30502元。以当前人均住房面积36.9平方米计算，房价收入比达到7.1倍。而按照国际通行的看法，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，广西已明显偏高。

（三）2018年稳定市场压力较大。从2017年房地产开发投资和销售数据来看，广西房地产市场运行情况较好。但是，从宏观经济来看，广西经济运行下行压力还在持续，如果经济增速下降，可能会影响房地产商的投资信心，会对房地产市场造成冲击。

三、保持广西房地产开发持续健康发展的对策建议

坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，在继续保持政策力度的同时，加快培育多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。

（一）把握方向，做好市场调控，引导房地产市场稳步发展。坚决贯彻落实国家和自治区对房地产的宏观调控政策，积极引导和调控全区房地产市场走势，有序、有效地挖掘房地产开发新潜能，继续做好稳定房价的工作，防止房地产市场产生剧烈波动，促进房地产市场平稳健康发展。

（二）因地制宜，保持总体调控方针前提下，根据各地实际实行区域性差别化“微调”。在继续认真贯彻落实好中央和自治区的各项房地产市场调控政策和措施、维持现有调控效果的前提下，加大对房地产市场出现的新情况，新变化的关注，针对房地产开发投资规模和增长的不平衡状况，对首府及重点城市、增长缓慢乃至负增长的城市要分别把握好调控力度，必要时实行差别化的区域性微调，因地制宜。

（三）因城施策，强化措施，加大去库存力度。严格执行国家供给侧结构性改革的政策措施和工作要求。对于城市人口流入较多的城市，应培育新市民住房需求。支持农民工进城落户，加快农民工市民化进程，研究学生升学和参军的人口在本地落户政策，培育潜在购房需求，打通房地产供需通道。对于城市人口流出较多的城市，应严格控制商品房供给，科学制定土地供应计划，合理确定土地供应结构和投放数量，严控商品房开发用地供应，防止土地过量投放，从源头上减少房地产库存。对于去化周期较长的地区，必须完善和强化去库存措施的落实，在取得实质性成效之前，严格控制房地产投资和开发力度，避免造成新的滞压现象、影响全区去库存化政策的贯彻效果。